[发明专利]一种房地产营销去化均衡性评估方法

说明书

本发明提供了一种房地产营销去化均衡性评估方法，包括以下步骤：根据房地产已推产品的建筑性质、户型及面积，得到已推产品的户型面积段的聚类结果；计算截止日期所述已推产品的楼栋或户型面积段的去化率；计算所述已推产品的楼栋或户型面积段的已售产品的距离密度，所述已售产品包含若干已售单元；计算所述已推产品的楼栋或户型面积段的未售产品的距离密度，所述未售产品包含若干未售单元；计算所述已推产品的楼栋或户型面积段的去化均衡性分数；计算所述已推产品的去化均衡性的最终评分。按照本发明的评估方法，能达到实时监控和预警楼盘销售情况的目的，对后续评估报告自动生成系统起到至关重要的作用，有着显著的商业应用价值。

技术领域

本发明涉及房地产营销领域，尤其涉及一种房地产营销去化均衡性评估方法。

背景技术

随着大数据时代的来临，房地产市场迎来了一场数字化的革命。越来越多的房地产企业重视通过系统化，数字化的营销方式，统一管控，梳理各项目，各区域的销售情况，进而采取针对性的以销定产式的推售方案，以实现去化和利润的最大化。同时，为了进一步的减少人力成本，提高企业工作效率，各地产企业营销中心迫切地需要通过数据库管理，语料库分析，以及人工智能(AI)的先进技术，自动地生成准确，快速，专业的房地产销售评估报告。这种报告自动生成的模式具有划时代的意义，它将逐渐取代传统的通过营销人员低效的手动写报告的模式，通过图文结合的形式，更客观，直观地反映当前项目的去化情况，并且通过自然语言处理(NLP)等技术输出后续推售的建议，以促进去化。

在该AI营销后评估报告自动生成系统中，户型面积段聚类方法和去化均衡性算法模型首次被提出。通过在营销部门的业务调研，为细化不同户型及其可能存在的不同面积段的形式，他们需要一种标准化的分户型，分面积段的分类方式。现有的户型面积段的聚类方式非常的模糊和粗略，营销分析人员很难准确地定位销售产品，以采取有效的后续销售手段。

然而，当前房地产营销的去化均衡性缺乏一种客观，量化的指标，来取代人工凭经验标注，查找的方式。对于房地产项目的营销，当整体去化相当时(整盘去化率在40％-90％)，项目去化的均衡与否决定了后续去化的难度，以及后期开盘以销定产的针对性(即当前哪个方位楼栋，哪些楼层，何种户型在该地区卖得出色或糟糕)，对于营销人员合理掌控推售节奏，加快去化起到十分重要的作用。

发明内容

本发明提供了一种房地产营销去化均衡性评估方法，解决了当前房地产销售评估报告由营销人员低效手写，房地产营销的去化均衡性主要利用人工经验标注、查找的方式，缺乏一种客观、量化的评估指标的问题。该发明适用于所有房地产企业项目的销售去化分析，可用于报告的生成，为营销人员实时监控项目销售情况提供强有力的分析结果。

利用户型面积段聚类方法对产品进行户型面积段的聚类。该方法的流程如附图1所示，对同一户型，主要借助洋房的不同建筑性质(根据总楼层的不同，划分成小高层建筑≤11层，中高层建筑12-17层，和高层建筑≥18层)进行一次划分，然后，在同一建筑性质下，通过“5平方原则”进行二次划分，最终得到户型面积段分类的结果。这种方法相较于传统的聚类方法，更加符合业务逻辑，因为同一户型的面积段类别往往很难确定，即使确定下来，结果也经常与业务逻辑大相径庭。

“5平方原则”：对于同一户型，同一建筑性质，不同面积的梯腿产品(在房地产规划中，同一梯腿的产品默认属于同一户型，同一面积段)，按由小到大面积排列(假设共有K个不同的面积)，用Area表示，那么，不同面积段的产生按附图2流程图表示；