[发明专利]一种基于市场比较法的房地产估价方法

说明书

技术领域

本发明涉及房地产估价领域，具体是一种基于市场比较法的房地产估价方法。

背景技术

《房地产估价规范》,标准编号：GB/T 50291-2015，说明了市场比较法的基本理论及方法。运用市场比较法估价应按下列步骤进行:1搜集交易实例；2选取可比实例；3建立价格可比基础；4进行交易情况修正；5进行交易日期修正；6进行区域因素修正7进行个别因素修正；8求出比准价格。运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。搜集交易实例应包括下列内容：1交易双方情况及交易目的；2交易实例房地产状况；3成交价格；4成交日期；5付款方式。根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：l是估价对象的类似房地产；2成交日期与估价时点相近，不直超过一年；3成交价格为正常价格或可修正为正常价格。仅说明了估价参照的标准及基本步骤，具体过程及指标不明确，估价人员不能直接快速得出估价结果。

发明内容

本发明的目的在于提供一种基于市场比较法的房地产估价方法，以解决上述背景技术中提出的问题。

为实现上述目的，本发明提供如下技术方案：

一种基于市场比较法的房地产估价方法，包括以下步骤：

第一步，可比实例选取的规定和可比实例的基本状况；其中，可比实例选取的规定包括：1)可比实例应从交易实例中选取且不得少于3个；2)可比实例的交易方式应适合估价目的；3)可比实例房地产应与估价对象房地产相似；4)可比实例的成交日期接近价值时点，与价值时点相差不宜超过一年，且不得超过两年；5)可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格；6)在同等条件下，应将位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近的交易实例选为可比实例；

第二步，将估价对象与可比实例的具体比较因素进行比较；比较因素包括市场状况、交易情况及房地产状况，房地产状况包括区位状况、实物状况、权益状况；

第三步，根据估价对象与可比实例各项比较因素的说明情况，以估价对象的各比较因素为基础，相应指数为100，将可比实例相应指数条件与估价对象相比较，确定出相应指数；

第四步，编制比较因素系数表，得到房地产状况调整系数和综合调整系数，其中房地产状况调整系数：等于区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数，综合调整系数：等于市场状况交易日期调整系数×交易情况修正系数×房地产状况调整系数，接着将可比实例的成交单价乘以相应的综合调整系数，得到调整后的价格；最后运用加权平均法、简单算数平均法或中位数法将可比实例的价格调整为估价对象的比准价格。

作为本发明进一步的方案：可比实例的基本状况包括小区名称、建筑面积、层数、朝向、建筑结构、建筑年代、交易方式、交易税费负担情况、融资条件、成交日期与成交单价。

作为本发明进一步的方案：区位状况包括坐落位置、商业繁华度、交通便捷度、外部配套设施与周围环境。

作为本发明进一步的方案：实物状况包括土地面积、土地形状、地形地势、地质土壤、建筑规模、设施设备、空间布局、建筑功能、外观、新旧程度。

作为本发明进一步的方案：权益状况即权属情况。

与现有技术相比，本发明的有益效果是：

本发明将概念性东西具体化，指标明确、估价人员更清楚房屋的情况、估价结果更准确，同时，把估价方法放到线上，操作更方便。此外，可比实例是从自有数据库(三千万左右数据)中选择，样本量丰富、样本选择多，使得估价结果更准确。

具体实施方式

下面将结合本发明实施例，对本发明实施例中的技术方案进行清楚、完整地描述，显然，所描述的实施例仅仅是本发明一部分实施例，而不是全部的实施例。基于本发明中的实施例，本领域普通技术人员在没有做出创造性劳动前提下所获得的所有其他实施例，都属于本发明保护的范围。

实施例1

本发明实施例中，一种基于市场比较法的房地产估价方法，包括以下步骤：1、可比实例的选取，2、编制估价对象与可比实例比较因素说明表，3、编制比较因素指数表，4、计算比准价格；分别对应表1-4。下面详细介绍本发明。