[发明专利]一种基于市场比较法的房地产估价方法

权利要求书

1.一种基于市场比较法的房地产估价方法，其特征在于，包括以下步骤：

第一步，可比实例选取的规定和可比实例的基本状况；其中，可比实例选取的规定包括：1)可比实例应从交易实例中选取且不得少于3个；2)可比实例的交易方式应适合估价目的；3)可比实例房地产应与估价对象房地产相似；4)可比实例的成交日期接近价值时点，与价值时点相差不宜超过一年，且不得超过两年；5)可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格；6)在同等条件下，应将位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近的交易实例选为可比实例；

第二步，将估价对象与可比实例的具体比较因素进行比较；比较因素包括市场状况、交易情况及房地产状况，房地产状况包括区位状况、实物状况、权益状况；

第三步，根据估价对象与可比实例各项比较因素的说明情况，以估价对象的各比较因素为基础，相应指数为100，将可比实例相应指数条件与估价对象相比较，确定出相应指数；

第四步，编制比较因素系数表，得到房地产状况调整系数和综合调整系数，其中房地产状况调整系数：等于区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数，综合调整系数：等于市场状况交易日期调整系数×交易情况修正系数×房地产状况调整系数，接着将可比实例的成交单价乘以相应的综合调整系数，得到调整后的价格；最后运用加权平均法、简单算数平均法或中位数法将可比实例的价格调整为估价对象的比准价格。

2.根据权利要求1所述的基于市场比较法的房地产估价方法，其特征在于，可比实例的基本状况包括小区名称、建筑面积、层数、朝向、建筑结构、建筑年代、交易方式、交易税费负担情况、融资条件、成交日期与成交单价。

3.根据权利要求1所述的基于市场比较法的房地产估价方法，其特征在于，区位状况包括坐落位置、商业繁华度、交通便捷度、外部配套设施与周围环境。

4.根据权利要求1所述的基于市场比较法的房地产估价方法，其特征在于，实物状况包括土地面积、土地形状、地形地势、地质土壤、建筑规模、设施设备、空间布局、建筑功能、外观、新旧程度。

5.根据权利要求1所述的基于市场比较法的房地产估价方法，其特征在于，权益状况即权属情况。