[发明专利]一种基于计算机技术的资产评估市场法

说明书

技术领域

本发明设计资产评估与信息收集处理技术领域，特别涉及一种基于计算机技术的资产评估市场法。

背景技术

资产评估，顾名思义，就是对各类资产的现行价值进行评定估算的一种专业活动，由于不同资产的不同特性，比如房地产与设备资产之间就有不同的特性，因而，在资产评估的过程中，在工程技术、统计、会计等学科的技术方法的基础上，逐步出现了三种资产评估的方法，这三种方法按照其评估资产的分析原理和技术路线的不同而被称为市场法、成本法和收益法。

市场法的评估原理是以公开市场上与被评估资产类似的资产的公开价值为依据，通过对被评估资产与对比资产的详细对比量化指标而评估出被评估资产的价值；收益法的评估原理和基础是经济学中的预期效用理论，通过计算被评估资产的未来可能收益来评估出被评估资产的价值；成本法的评估原理是充分考虑了被评估资产的成本，贯穿的是一个重建或者重置被评估资产所需要耗费的成本进行修正后基本上就等同于被评估资产的价值。

这三种方法适用于不同特性的被评估资产，也有一些被评估资产可以应用这三种方法，在实际运用过程中，资产评估机构也可以针对被评估资产分别运用三种评估方法，分析三种评估方法评估出来的被评估资产的价值有所不同的原因，进而确定更适合的方法并且可根据该原因对采用评估方法进行评估过程中的评估因素进行修正，以便使得最终的评估结果更为准确，比如，在现有的房地产价值评估中，资产评估机构常常会采用市场法和收益法对房地产价值进行评估，市场法评估出价值，收益法评估的价值用于修订市场法评估出的价值，进而调整市场法评估中的部分评估因素或者修正系数等，使得最终的评估结果更为准确。

在市场经济环境下，在多年资产评估实践中，收益法的评估原理在理论上最为科学，而市场法的评估原理在实际经济活动中最为直接，最具有说服力，因而这两种方法采用较多，而随着国家经济的繁荣发展，互联网技术、大数据技术的高速发展，信息的公开度和透明度逐步加快，市场法中所需要寻找的对比资产更容易寻找到，因而，有理由相信运用市场法进行资产评估将会更加普遍。

但是，现有的运用市场法进行资产评估时，由于需要人力去搜集寻找对比资产及其基本情况比较费时费力，并且，对于对比资产的在各个时间段的情况收集不足，而且收集资料的准确率和匹配度较低，因此，在现有的市场法进行资产评估时，一般资产评估人员可能选择3-5个对比资产进行对比，这对于被评估资产的价值评估准确度也有影响。

发明内容

本发明针对现有技术中的运用市场法进行资产评估时人力搜集资料费时费力、准确度和匹配度低、资料收集不完整的缺点，提出了一种基于计算机技术的资产评估市场法。

所述基于计算机技术的资产评估市场法，包括以下步骤：

S100，分析被评估资产，选取被评估资产的可量化价值因素，根据可量化价值因素运用计算机搜索技术选择对比资产，建立对比资产数据库；

S200，在对比资产数据库中再行分析对比，根据可量化价值因素相关性确定参照资产及其数量；

S300，被评估资产与参照资产建立对比指标；

S400，在各参照资产成交价格的基础上修正已经量化的对比指标差异；

S500，计算分析，确定评估结果。

优选的，步骤S100中所述的可量化价值因素是指影响所述被评估资产价值的可以量化的因素，包括区域因素、个别因素，所述区域因素是指所述被评估资产所处区域环境内的可量化价值因素，比如交通条件，所述个别因素是指所述被评估资产自身的可量化价值因素，比如被评估资产的生厂商或者制造商的口碑，使用年限等。

在更为优选的技术方案中，所述对比资产数据库存储在存储设备中，将收集到的与所述被评估资产可量化价值因素相关的所有对比资产信息资料均存入到该对比资产数据库中。

在更为优选的技术方案中，所述步骤S100中，运用计算机搜索技术选择对比资产时，优先选择可信度高的网站。

在更为优选的技术方案中，步骤S200中，所述可量化价值因素相关性是指所述被评估资产与所述对比资产的任意一个可量化价值因素之间的关系，即两者之间的除值，根据相关性判断是否选取该对比资产作为参照资产以相关性的排序进行选择，即是将各对比资产各自的课量化价值因素的除值连乘，乘积最大的相关性最大。

在更为优选的技术方案中，步骤S200中，所述可量化价值因素相关性是指所述被评估资产与所述对比资产的任意一个可量化价值因素之间的关系，即两者之间可量化价值因素相同的数量，数量多的相关性最大。

在更为优选的技术方案中，所述步骤S200包括：