[发明专利]一种基于比价系数的房地产评估方法、系统及存储介质

说明书

技术领域

本发明涉及房地产评估领域，具体涉及一种基于比价系数的房地产评估方法及系统。

背景技术

传统房地产估价方法最基本的三种方法有比较法、收益法、成本法，但这些评估方法需要待估价房产的同类房地产有较多的成交案例，或者估价房产有其他租金等经济收入、成本基本构成信息，并且这些案例和信息要求真实、可靠、不得虚构，以致当市场交易不活跃或者其它相关信息不易获取时，难以保证评估的覆盖面，进行房地产估价作业时缺少准确评估依据难以对房地产的价格做出评估。

传统对房地产评估采用比较法需要具备一些苟刻的条件，如足够数量的相似房地产的交易信息。然而在房地产市场发展滞后的区域，房产交易的总量有限，相似房产交易的数量更少。另外，即使得到了足够的交易信息，在对估价进行修正方面，仍存在很多难以量化的因素，比如交易时期的不同、参与者个人偏好等。

传统对房地产评估采用收益法在对房地产未来收益的估计上存在很多不确定性，实际操作起来带有很大的随意性，尤其是报酬率或资本化率的选择上没有固定的原则或公式为依据，因此估价的结果并不理想。

传统对房地产评估采用成本法在现实中实用性很强，但该方法需要大量的统计工作，而且房产的折旧往往与实际有出入，也会对房产估价造成偏差。

由于对房价理解的原理不同、分析的角度不同，以上三种传统方法在实际操作中的评估角度、适用范围、计算方法、评估步骤和难点、评估结果各有不同。在传统方法中，房地产评估只能依靠评估人员自身的知识和经验，无法进行大规模批量评估作业，且成本高昂，容易出错。以上三种传统房地产估价方法在现实运用中都有其天生的缺陷。

发明内容

本发明解决的问题是,当待估价房地产没有较多的同楼盘房地产或同类房地产成交案例，或者没有其他租金等经济收入、没有成本基本构成信息的情况下无法完成持续有效的房地产估价。

本发明提供一种基于比价系数的房地产评估方法，包括下述步骤，

数据预处理步骤：

获取房地产数据，对所述房地产数据进行数据量化形成房地产估价数据库；

所述房地产数据包括每个房地产数据样本的楼盘特征、房号特征和价格；

所述楼盘特征包括距商业中心距离、交通、物管费、容积率、绿化率、建成年代和楼盘品牌；

所述房号特征包括建筑面积、户型、楼层、朝向、景观和装饰装修。

确定待估房地产是否可估价步骤：

获取待估房地产数据，对待估房地产数据进行量化，在房地产估价数据库中确定待估房地产所属楼盘的可比楼盘，依据待估房地产所属楼盘和可比楼盘的建成年代信息、楼盘均价信息、相对距离信息三项信息对比确定待估楼盘是否存在可比楼盘，若是则执行估价步骤，若否则通知用户结束估价程序；

估价步骤包括：

确定待估房地产所属楼盘与可比楼盘的楼盘间比价系数步骤，

确定待估房地产房号与代表待估房地产楼盘均价的均价房号的房号间比价系数步骤，

确定待估房地产楼盘均价为所述楼盘间比价系数乘以所述可比楼盘均价，

确定待估房地产价格为房号间比价系数乘以待估房地产楼盘均价。

进一步的，所述确定待估房地产是否可估价的步骤具体为：

依据建成年代从房地产估价数据库中确定可比楼盘：

若待估房地产楼盘为距今10年内的楼盘，其可比楼盘取向前5年向后3年，距今20年内的楼盘，取向前10年向后5年，其它建成年代的楼盘，取向前15年向后10年；

依据楼盘均价和相对距离从房地产估价数据库中确定可比楼盘包括：

依据往期均价从房地产估价数据库中确定可比楼盘，对比可比楼盘与待估房地产楼盘往期任意的月度均价，距离待估房地产楼盘500米内的楼盘，相邻3个月的价格相差12%内，确定该楼盘为待估房地产楼盘的可比楼盘；距离待估房地产楼盘800米内的楼盘，相邻3个月的价格相差6%内，确定该楼盘为待估房地产楼盘的可比楼盘，

依据近期均价从房地产估价数据库中确定可比楼盘，对比两楼盘近6个月内的月度均价，距离待估房地产楼盘800米内的楼盘，相邻3个月的价格相差12%内，确定该楼盘为待估房地产楼盘的可比楼盘，距离待估房地产楼盘1200米内，相邻3个月的价格相差6%内，确定该楼盘为待估房地产楼盘的可比楼盘；