[发明专利]一种基于优选参考样本集合的房地产估价方法和系统

说明书

技术领域

本发明涉及房地产估价领域，具体涉及一种基于优选参考样本集合的房地产估价方法和系统。

背景技术

房地产价格是社会重点关注的问题之一，它与经济发展紧密相关，影响政府决策以及民生福利。目前有三种传统的房地产估价方法，分别是成本法、收益法以及市场比较法。

成本法基于房地产开发建设时所消耗的成本费用之和，适用于估算不产生直接收益、市场狭小或是有特殊目的、特殊修建的房地产价格，例如：学校、公园、广场等房地产。

收益法基于经济学的效用理论，通过对房地产预期收益进行折现来估算房地产价格，适用于估算写字楼、酒店公寓等房地产价格。

市场比较法需要房地产专家搜集近期类似的房地产交易记录，以此为参照，基于专家知识和经验，主观地调整和修正系数，最后确定房地产的价格；它能很好地适应经济活动的变化，是应用最广泛的房地产估价方法。但是这种方法的局限在于过于依赖房地产专家，同时需要大量近期类似的房地产交易信息，且深受市场参与者群体的影响。在市场不活跃的情景中，例如：寺庙、纪念堂等，市场比较法通常是无效的。在市场参与者群体非理性的情境中，房地产价值可能被市场高估或低估，造成市场比较法的估价结果偏离了房地产本身的价值。

这三种传统的房地产估价方法都有一定的价值，但也都有着一定的局限性，成本法和收益法分别只适用于某些特定的房地产之中，而市场比较法过于依赖专家的经验知识。这三种方法中的任何一种都不能满足在复杂的房地产估价情景中对房地产价格进行统一的、全面的估计，很可能会直接导致估价结果不准确和不合理。

发明内容

为了克服现有收益估价法、成本估价法适用范围不普遍、市场比较过于依赖专家权威的问题，本发明提供了一种基于优选参考样本集合的房地产估价方法及系统，可适用于大部分的房地产场景，并且通过数学计算的支持，较为客观的估计出待估房产的价格。

相应的，本发明提供一种基于优选参考样本集合的房地产估价方法，包括以下步骤：

构建参考样本集合S：参考样本集合记为S，包括i份参考样本S_a，所述参考样本的向量表达式为S_a＝(P₁,P₂,…,P_m-1,P_m)，其中0＜a≤i，m为大于0的自然数，P₁～P_m为所述参考样本经离散分级处理后的属性值；

定义待估房地产：定义所述待估房地产的向量表达式为Q＝(Q₁,Q₂,…,Q_m-1,Q_m)，其中，m为大于0的自然数，Q₁～Q_m为所述待估房地产经离散分级处理后的属性值；其中，所述向量Q与所述向量S_a下标数字相同的属性为同一属性；

构建待选参考样本集合U_b：将参考样本集合S中的i份参考样本S_a按照预设数量k自由组合，分别组成一个或一个以上的待选参考样本集合U₁,U₂,…,U_b-1,U_b，其中，

定义相似性TP：相似性TP用于评价参考样本集合U_b的参考价值，包括相关性因子Rel和多样性因子Div；其中，

相关性Rel，定义计算公式为

其中，S_l为参考样本集合U_b内的参考样本，Q为待估房地产，k为单个待选参考样本集合U_b内的参考样本数量；

多样性Div，定义计算公式为

且i₁≠i₂,

其中，S_i1,S_i2为同一参考样本集合U_b内的两个不同参考样本，k为单个待选参考样本集合内的参考样本数量；

相似性TP，定义计算公式为TP＝aRel+(1-a)Div；其中，权重因子a为预设常数，取值范围a∈[0,1]；

计算相似性TP：设定a与k值，计算每个待选参考样本集合U_b，的TP值；