[发明专利]使用不动产证券的不动产交易系统及其方法

说明书

相关申请的交叉引用

本申请要求2007年12月21日提交的韩国专利申请No.2007-0134866、2008年1月18日提交的No.2008-0005552以及2008年2月18日提交的No.2008-0014557的利益，其由此通过引用被包含，如同在本文中进行了充分阐述。

发明背景

1.技术领域

本发明涉及不动产交易系统和方法，尤其是涉及使用不动产证券化(real estate securitization)的不动产交易系统和方法，所述系统和方法能够通过证券化不动产并出售包括所有权证券和投资证券的多个分割证券，来减轻对居住权持有者和投资者的负担。

2.相关技术的讨论

一般来说，因为不动产昂贵并呈现高度的个体性和地域性，投资者或管理人必须有大量的资金或专业化的知识或经验，来将资金投资于不动产并管理不动产。此外，不动产的交易规模相对较大，而市场流动性(liquidity)低且流动力(fluidity)低。

当不动产停滞时，为了克服企业财政困难并重建企业组织而出售的不动产的数量以及由于失业原因而出售的不动产的数量快速增加，且不动产很难售出。这妨碍了企业组织的重建并增加了银行机构的呆账，进而导致不动产的价格由于交易的剧烈减少而突然跌落。当不动产发展时，由于不动产特征的交易规模大和流动性低，具有少量资金的投资者不能容易地参与不动产交易，这可能使不动产市场被风险资本扰乱。

为了克服不动产的这种缺点，出现了使不动产市场与金融市场结合的产品，如不动产基金和不动产投资信托(Real Estate Investment Trust，REIT)。然而，由于存在具有高度流动性和高度收益性的可选投资产品，上述动产并没有普及。

不动产基金是用于不动产投资的资本的聚集，且专业人员将所聚集的资本投资于各种谨慎选择的不动产，如不动产发展、有利可图的不动产、项目融资和资产支持型证券(Asset Backed Securities，ABS)，并分配收入。由投资于不动产的少量资金产生的收入被返回给投资者。

REIT与不动产基金相同的性质在于它们都是在不动产的间接投资市场中充当投资工具，但在法律性质和结构方面与不动产基金不同。REIT是致力于投资不动产的股份公司，且必须有内部资产管理功能，并持有一定的资本。此外，因为它们具有股份公司的形式，所以REIT需要持有相应于70％以上资产的不动产，并且在将资本投资于不动产发展和借贷资本中面临困难。REIT是将投资产权(equity)作为小单位进行标准化和证券化而产生的产品。也就是说，不动产产权被分割成小单位，进行证券化，并通过资本市场连接到多个投资者。特别是，REIT向拥有少量资金的投资者提供投资于不动产的机会。

然而，投资基金和REIT都集中于投资，以便拥有少量资金的投资者参与不动产投资。它们将不动产投资的很多投资者和资本有利地引导到不动产市场中，并防止不动产市场被风险资本扰乱。然而，投资基金和REIT没有考虑到如下事实：不动产的根本目的不是投资，而是土地的实际居住和使用。

因此，希望持有稳定居住空间的人们忽视了现有不动产投资并不适合于实际居住，且不参与不动产市场。另外，投资者将其目光从传统的投资方案转移，因为在精选的不动产中进行目标投资是很困难的。

通信技术的发展产生了通过网络如互联网来提供不动产交易信息并且促成(broker)不动产交易的系统。然而，没有针对实际居住者的进行不动产交易的系统。例如，在名称为“System and Method for MediatingTransactions in Real Estate Through Network”的韩国专利申请No.10-2003-0033334和名称为“Methodfor Real Estate Transaction with Escrowand Title Insurance through Computer Network”的韩国专利申请No.10-2004-0017945中，公开了一种减轻通过网络进行不动产交易的风险的技术。然而，这些方案针对现有的直接投资，其中不动产投资获得不动产的所有权是必要的。