[发明专利]一种二手房房价评估方法

说明书

技术领域

本发明涉及一种二手房房价评估方法。

背景技术

目前用户在通过互联网查询二手房房源时往往只能看到房源提供者给出的报价，这种价格信息在用户和提供者之间是严重不对等的。用户无法通过现有的房产信息网站获得选定房产的更为客观的价格信息，更多的信息可能需要用户去实地考察后才能作出综合判断。

而如果能够为用户提供更加方便快捷的房价评估方法，将能够极大的方便用户提前计算要选择的二手房的估价，以便为用户在选择房产时提供更客观的依据。

发明内容

有鉴于此，本发明的目的在于提供一种二手房房价评估方法，以方便快捷的为用户提供客观的参考依据。

为实现上述目的，本发明提供一种二手房房价评估方法，包括：

形成计算楼盘均价所需的样本库，所述计算楼盘均价所需的样本库中存有多条房源数据样本，每条房源数据样本中包括该房源的楼盘标识、总价格和建筑面积；

根据各条房源数据样本中的总价格和建筑面积，计算各条房源的单位面积价格；并以楼盘标识进行分组，统计每个楼盘标识对应的所有房源的单位面积价格平均值，作为每个楼盘的房源的初始单位面积价格评估值；

根据待评估房源的房屋朝向确定该待评估房源的价格调整系数；

由待评估房源的楼盘标识，确定该待评估房源所在楼盘的房源的初始单位面积价格评估值，并将该确定的初始单位面积价格评估值乘以所述价格调整系数，得到该待评估房源的单位面积价格评估值。

优选的，根据待评估房源的房屋朝向确定该待评估房源的价格调整系数，包括：

查找预设朝向调整系数表获得朝向调整系数，并将所述朝向调整系数确定为所述价格调整系数。

优选的，所述每条房源数据样本中还包括该房源所在楼盘的总楼层数，则所述方法还包括：

根据所述待评估房源的楼层数计算楼层调整系数；

所述根据待评估房源的房屋朝向确定该待评估房源的价格调整系数，包括：

将所述朝向调整系数与楼层调整系数的乘积确定为所述价格调整系数。

优选的，所述根据所述待评估房源的楼层数计算楼层调整系数，包括：

当P≤6时，楼层调整系数X₁=1+（Q-P*0.5）/4*1%；

当P＞6时，楼层调整系数的计算方式为：

若Q＜P，则楼层调整系数X₁=1-|3-Q|*1%，若Q=P，则楼层调整系数X₁=1+（7-P*0.3）/4*1%；并且，若X₁＜0.96，则取X₁=0.96，若X₁＞1.04，则取X₁=1.04；

其中，P为总楼层数，Q为待评估房源的楼层数。

优选的，所述方法还包括：

在计算楼盘均价所需的样本库中剔除不符合评估条件的房源数据样本。

优选的，所述在计算楼盘均价所需的样本库中剔除不符合评估条件的房源数据样本包括：

剔除房源所在楼层数缺失或异常的房源数据样本；

剔除总楼层数缺失或异常的房源数据样本；

剔除房源所在楼层数大于总楼层数的房源数据样本；

剔除房屋朝向数据缺失或异常的房源数据样本。

优选的，所述计算楼盘均价所需的样本库中剔除不符合评估条件的房源数据样本还包括：

剔除产权性质不是“个人产权”、“商品房”或“经济适用房”的房源数据样本；

剔除物业类型不是“普通住宅”、“公寓”、“别墅”或“经济适用房”的房源数据样本。

优选的，所述方法还包括：在样本库中过滤掉同一房源被重复发布的房源数据样本，只保留发布时间最近的房源数据样本。

优选的，所述方法还包括确定楼盘标识评估列表，则

所述统计每个楼盘标识对应的所有房源的单位面积价格平均值，包括：

统计楼盘标识评估列表中的每个楼盘标识对应的所有房源的单位面积价格平均值。

优选的，还包括：将楼盘的房源数据样本活跃度大于预设值的楼盘加入楼盘标识评估列表中；其中，所述楼盘的房源数据样本活跃度为在特定天内新录入的属于该楼盘的房源数据样本的数量或者在特定天内该楼盘内被刷新过的房源数据样本的数量。