[发明专利]一种基于成本法的房地产估价方法

摘要

本发明公开了一种基于成本法的房地产估价方法，包括成本法的房地分估路径与成本法的房地合估路径；成本法的房地分估路径是把土地和建筑物当作各自独立的物，分别计算土地价值和建筑物价值，两者加和即为房地产价值；土地价值采用比较法、基准地价修正法与成本法中两种或三种方法进行计算并对求出的土地价值修正，得到最终的土地价值；估价人员根据资料和调查得到建筑物重置价值；利用公式计算得到建筑物重置成新单价，即建筑物价值；成本法的房地合估路径是把土地当作原材料，模拟房地产开发建设过程，得到房地产价值。本发明将概念性东西具体化，指标明确、估价结果更准确，同时，在网页上实现，指标更加明确，方法操作简单。

主权项

一种基于成本法的房地产估价方法，其特征在于，包括成本法的房地分估路径与成本法的房地合估路径；第一部分，成本法的房地分估路径是把土地和建筑物当作各自独立的物，分别计算土地价值和建筑物价值，两者加和即为房地产价值；具体步骤如下：第一步计算土地价值，土地价值采用比较法、基准地价修正法与成本法中两种或三种方法进行计算并对求出的土地价值修正，得到最终的土地价值；比较法：1)先根据可比实例选取的规定和对估价对象所在区域周边同类型土地市场进行调查了解，从而选择合适的可比实例；2)接着编制估价对象与可比实例因素条件说明表，估价人员选择和填写具体的比较因素；3)然后根据估价对象与可比实例因素条件说明表中各项因素条件的说明情况，以估价对象的各因素条件为基础，相应指数为100，将可比实例相应指数条件与估价对象相比较，确定出相应指数；4)根据比较因素条件指数表编制比较因素条件系数表，计算出综合调整系数＝土地基本状况调整系数×区域状况调整系数×个别状况调整系数和比准价格＝比较实例价格×综合调整系数；并将可比实例的成交单价乘以相应的综合调整系数，得到调整后的土地价值；运用加权平均法、简单算数平均法或中位数法将可比实例的价格调整为估价对象的比准价格；基准地价修正法，估价人员填写待估宗地影响因素说明、优劣程度及修正系数表，其中修正系数包括区域和个别因素修正系数之和∑K1、期日修正系数K2、土地使用年限修正系数K3、容积率修正系数K4、土地开发程度修正系数D；根据公式：土地单价＝基准地价×(1+∑K1)×K2×K3×K4+D，得到土地价值；成本法，估价人员根据资料和调查得到土地取得成本、土地开发成本、管理费用、投资利息、开发利润、土地增值，参照公式土地重置成本单价＝土地取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+开发利润+土地增值，再乘以土地面积，即得土地价值；第二步计算建筑物价值，即建筑物重置成新单价，估价人员根据资料和调查得到建筑物建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、开发利润、销售税费，将各项加和得到建筑物重置价值；利用公式建筑物重置成新单价＝建筑物重置价值×成新率，得到建筑物重置成新单价，即建筑物价值；第三步，将土地价值和建筑物价值相加，得房地产的价值；第二部分，成本法的房地合估路径是把土地当作原材料，模拟房地产开发建设过程，得到房地产价值；具体步骤如下：第一步，利用市场比较法计算楼面比较单价：1)先根据可比实例选取的规定和对估价对象所在区域周边同类型土地市场进行调查了解，从而选择合适的可比实例；2)接着编制估价对象与可比实例因素条件说明表，估价人员选择和填写具体的比较因素；3)然后根据估价对象与可比实例因素条件的说明情况，以估价对象的各因素条件为基础，相应指数为100，将可比实例相应指数条件与估价对象相比较，确定出相应指数；4)根据比较因素条件指数表编制比较因素条件系数表，计算出房地产状况调整系数：等于区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调整系数和综合调整系数：等于市场状况(交易日期)调整系数×交易情况修正系数×房地产状况调整系数；运用加权平均法、简单算数平均法或中位数法将可比实例的价格调整为估价对象的比准价格；第二步计算房地产重置成新单价，估价人员根据资料和调查得到土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、开发利润、销售税费，将各项加和得到房地产重置价值；利用公式房地产重置成新单价＝房地产重置价值×成新率，得到房地产重置成新单价，再乘以建筑面积，即得成本价值。