[发明专利]一种基于收益还原法的房地产估价方法

摘要

本发明公开了一种基于收益还原法的房地产估价方法，分为六个步骤假设前提、计算净收益、确定收益年期、报酬率、净收益逐年增长率、收益价格的确定；假设估价对象对外出租，收益年期为有限年，估价对象在有限年期内出租率，可出租面积为总建筑面积的百分比，计算商业办公用房市场平均租金上升或下降价格，较上年同期上升或下降百分比，年整体市场空置率环比上升或下降幅度；根据各地同类房地产租赁市场近5年来的租金行情走势分析，采用长期趋势法预期未来，估价对象在未来几年内净收益取逐年递增的百分比，之后净收益保持不变；当前的房产收益价格根据市场比较法求得。本发明降低误差率，方便快捷，提高效率，且线上方法更加利于存储。

主权项

一种基于收益还原法的房地产估价方法，分为六个步骤：假设前提、计算净收益、确定收益年期、报酬率、净收益逐年增长率、收益价格的确定；其特征在于，一、假设前提假设估价对象对外出租，收益年期为有限年，估价对象在有限年期内出租率，可出租面积为总建筑面积的百分比，计算商业办公用房市场平均租金上升或下降价格，较上年同期上升或下降百分比，年整体市场空置率环比上升或下降幅度；二、计算净收益根据有效毛收入和运营费用进行计算净收益；三、确定收益年期收益年期根据估价对象剩余土地使用年期、建筑物剩余经济寿命、收益年限三大指标进行计算；四、确定报酬率根据不同的计算公式分为几种情况，全剩余寿命模式和持有加转售模式包括：市场提取法、收益风险倍数法；直接资本化率法包括：复合投资收益率法、土地和建筑物的价值构成法；五、净收益逐年增长率根据各地同类房地产租赁市场近5年来的租金行情走势分析，采用长期趋势法预期未来，估价对象在未来几年内净收益取逐年递增的百分比，之后净收益保持不变；六、收益价格的确定当采用持有加转售模式时，转售价格为未来几年后的房产价格；当前的房产收益价格根据市场比较法求得；房地产价格上涨率＝过去五年做该小区可比实例的小区房产价格平均上涨率×0.8；若没有可比实例5年的数据，则选取5个可比实例的所有房产价格平均上涨率的平均值×0.8或该小区所在区的同种类别房产的平均值。